공공임대주택 유형별 차이 총정리｜영구임대·국민임대·행복주택 비교

공공임대주택 유형별 차이 정리 (영구·국민·행복주택)

“나는 영구임대가 맞을까? 국민임대? 행복주택?”
이 글은 2026년 현재 기준으로 3대 공공임대(영구·국민·행복주택)의 차이를 임대료 수준·거주기간·대상 중심으로 한 번에 정리합니다. 공고마다 세부 기준이 달라질 수 있으니, 마지막에 안내한 공고 확인 체크리스트까지 같이 저장해두세요.

바쁜 사람용 45초 요약

• 영구임대: 최저소득층 중심(수급자 등) / 전용 40㎡ 이하 / 임대조건 시세 약 30% 수준 / 임대기간(제도상) 50년
• 국민임대: 무주택 세대 + 중저소득(도시근로자 소득 70% 이하가 기본축) / 전용 60㎡ 이하(유형 소개 기준) / 임대조건 시세 60~80% / 임대기간 30년
• 행복주택: 청년·신혼·대학생·고령자 등 계층 맞춤 / 임대조건 시세 60~80% / 계약은 2년 단위 갱신, 최대 거주기간은 10~20년(계층별 상이)

영구·국민·행복주택, 한눈에 비교표

아래 표는 마이홈(주거복지 포털)과 LH 안내의 “유형 설명” 기준으로 정리했습니다. (모집공고별로 면적·우선순위·세부 소득/자산 기준은 달라질 수 있습니다.)

구분	대상(핵심)	임대료 수준(대략)	임대기간/거주기간	전용면적(소개 기준)	추천 상황
영구임대	생계·의료급여 수급자 등 저소득 1분위 중심	시세 30% 수준	50년(제도상 장기)	40㎡ 이하	임대료가 최우선이고, 자격이 해당된다면 1순위 검토
국민임대	무주택세대구성원 + 소득/자산 기준(일반적으로 소득 70% 축)	시세 60~80%	30년	소개: 60㎡ 이하 (유형 안내 기준)	가족 단위·실거주 안정(장기) + 영구임대보다 폭넓은 소득대상
행복주택	대학생·청년·신혼부부·한부모·고령자·주거급여수급자 등 계층 맞춤	시세 60~80%	계약 2년 단위 갱신, 최대 10~20년(계층별)	60㎡ 이하	직주근접/역세권/청년·신혼 “타이밍형” 주거가 필요할 때

※ 유형별 임대료·기간·면적·공급대상 요약 근거: 마이홈 ‘임대주택 소개/유형별 특징’ 및 ‘행복주택 안내’, LH ‘행복주택’ 안내.

1) 영구임대주택: “가장 저렴, 가장 타깃이 명확”

핵심 특징

• 임대조건: 시세 30% 수준(유형 안내 기준)
• 임대기간: 50년(유형 안내 기준)
• 대상: 생계·의료급여 수급자 등 최저소득층 중심(공고별 우선·일반공급 세부 순위 존재)
• 면적: 전용 40㎡ 이하(유형 안내 기준)

정리: 자격이 해당된다면 임대료 측면에서 가장 유리한 축입니다. 대신 물량/지역/경쟁은 공고에 따라 변동 폭이 큽니다.

2) 국민임대주택: “장기 거주 + 중저소득층의 메인 선택지”

핵심 특징

• 입주 기본: 모집공고일 기준 무주택세대구성원
• 소득기준: 안내 기준으로 “전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득의 70% 이하”를 기본축으로 제시(1·2인가구는 예외 비율 적용 안내)
• 자산기준: 총자산/자동차 기준(연도별 “적용기준” 표기)으로 안내
• 임대기간: 30년(유형 안내 기준)
• 임대료: 시세 60~80%(유형 안내 기준)

정리: 영구임대보다 대상 폭이 넓고, 장기 거주 안정성이 강점입니다. 다만 소득·자산 기준이 있는 만큼, 신청 전 “가구원수/맞벌이 여부/자산 산정”을 꼭 점검해야 합니다.

3) 행복주택: “청년·신혼·대학생·고령자 맞춤형”

핵심 특징

• 대상: 대학생/청년/신혼부부/한부모/주거급여수급자/고령자/산단근로자 등(유형 안내)
• 임대료: 시세 60~80%(유형 안내)
• 계약 구조: 2년 단위 계약, 종료 시 자격 재확인 후 갱신
• 최대 거주기간: 대학생·청년·산단근로자 10년 / 신혼부부(자녀 유무에 따라) 10~14년 / 고령자·주거급여수급자 20년(안내 기준)

정리: “장기 영구거주”보다 직주근접·생애단계(청년/신혼 등)에 맞춘 성격이 강합니다. 그래서 입주 후에도 계층/자격 유지가 포인트입니다.

내 상황별 추천 가이드(실전)

• 수급자/주거취약에 가까움 → 영구임대 1순위로 확인 + (가능하면) 행복주택 ‘주거급여수급자’ 물량도 같이 체크
• 가족 단위, 장기 거주가 목적 → 국민임대 우선 검토(지역/면적/저축 납입 등 선정기준 확인)
• 청년·대학생·신혼, 직장/학교 근처가 중요 → 행복주택 우선(최대 거주기간·자격 유지 조건 필수 확인)

신청 전 체크리스트(저장용)

1. ✅ 공고문에서 “공급대상(계층)”이 내 케이스와 정확히 일치하는지
2. ✅ 무주택세대구성원 요건(세대원 범위 포함) 충족 여부
3. ✅ 소득 기준: 도시근로자 월평균 소득 기준(가구원수/맞벌이/1·2인가구 예외) 확인
4. ✅ 자산 기준: 총자산/자동차(그리고 행복주택은 계층별 자산기준 상이) 확인
5. ✅ 거주기간 제한: 행복주택은 최대 거주기간(10~20년) 확인
6. ✅ 접수 방식: LH청약플러스(온라인) vs 현장접수 여부

FAQ

Q1. 영구임대가 무조건 가장 좋은가요?

A. 임대료 수준은 유리한 편(유형 안내 기준 시세 30%)이지만, 대상 자격이 매우 타깃형이고 물량/지역/경쟁이 공고마다 달라 “무조건”이라고 말하긴 어렵습니다. 자격이 된다면 1순위로 검토하는 전략이 현실적입니다.

Q2. 국민임대와 행복주택은 임대료가 비슷한가요?

A. 유형 안내 기준으로 둘 다 “시세 60~80%” 수준 안내가 있지만, 입지(역세권/신축 여부)·면적·지역 시세에 따라 실제 체감은 크게 달라질 수 있습니다.

Q3. 행복주택은 평생 거주 가능한가요?

A. 행복주택은 계약을 갱신하더라도 계층별 최대 거주기간(예: 10~20년) 안내가 있습니다. 장기 거주가 목표라면 국민임대(30년)·영구임대(50년)와 비교가 필요합니다.

다음에 읽을 글(내부링크 추천)

• 무주택세대구성원 기준: 세대분리·부모님 동거·배우자 분리세대는?
• LH청약플러스 공고 보는 법: “공급대상/우선순위/자산 산정” 빠르게 체크
• 행복주택 거주기간 10~20년: 계층별로 달라지는 이유와 유의사항

Sources

• 마이홈포털: 임대주택 소개(유형별 특징/임대기간/임대료 수준/규모)
• 마이홈포털: 영구임대주택 안내(입주자격/우선·일반공급)
• 마이홈포털: 국민임대주택 안내(입주자격/소득·자산 적용기준)
• 마이홈포털: 행복주택 안내(최대 거주기간/임대조건/신청절차)
• LH(한국토지주택공사): 행복주택 안내(거주기간/임대조건/대상)

※ 본 글은 제도 안내용 요약이며, 실제 당첨/입주 가능 여부는 “입주자 모집공고문(지역·단지별)”의 자격·배점·우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.